主题：当别人都在纠结20%税的时候，我来给你说说买商住房的机会到了

说说目前的投资收益情况吧。
　　以本人实际勘查的部分商住公寓为例：
　　先说说西宁麒麟湾湾附近的公寓
　　房子价格+中介费+税，共计120W，50平。
　　该房子目前能租2400/月，贷款按基准利率，存款按一年期存款利率，租金每年递增5%，不考虑房价涨跌。
　　下表可明显看出，购买商住房出租，收益将远远大于存银行。
　　如果120W，大家拿去炒股、做买卖能有更好的收益当然更好，这里只说存在银行里。
　

看到上表的比较，那些资金还存银行的，还坐得住么？

　　仔细的网友可以看出，比较下来，贷款最多的却是收入最高，这正验证了一个截至目前的真理：在满足目前生活基本条件的情况下，贷款越多，收入越高！
　　因为目前贷款利率奇低，银行在为你打工！！！

真不错！就是这样的！真理掌握在少数人手里，财富也是如此！

借用著名空军的一句话，当潮水退去，就知道哪些人在裸泳。
　　商住或商业地产因为不限购，吸引了广大为限购而烦恼的多军，相对限购地产，热钱更加汹涌，价格相对炒得更离谱，更加偏离本来价值。当未来政策变动，比如限购取消时，我们真可能看到裸泳者。

现在中国还有这样的租售比，强烈怀疑。

　手上有房的，做梦都笑醒

炒房客估计会把商住房改为新的投资渠道吧。可是商住房有3个缺点，1：40年产权 2：水电商用 3：如果买卖的话税很厉害。

　房子价格+中介费+税，共计120W，50平,楼主，想请教一下，税是多少啊？

二手非住宅买卖，税是很厉害的。

　　大头有三个，一是营业税，为总额的5。6%；

　　二是土地增值税，为去掉所有税和费用后，差价的30-60%，但每年自然增值5%不用缴税，装修和贷款等费用可以扣除；

　　三是个人所得税，为去掉所有税费后，差价的20%。计算方法比较复杂，网上可以查。简单的算就是差价的50%。

　　比如一套房，现在50万，过二年100万卖，那么需要交差不多25万的税，你自己得25万。涨的越多，税的比例就越大，最多可以达到增值部分的60%。

　　就算一分钱都不增值，那么营业税5。6%，和买方的契税3%，就接近9%，再加上七七八八和中介费，轻松超过10%，这还是不算利息的情况下。

　　所以一般商铺都是只租不售，因为增值太多，出售不划算了。

　　买商住楼，除非地段好，决心永远收租不出售，否则相比住宅，收益大大减少。

涨的越多，税的比例就越大，最多可以达到增值部分的60%。

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　　更正，最多可达到70-80%。

　　比如50万的商铺或商住楼，10年后增值10倍，到500万。那么需要交的税为：

　　营业税：500万*5。6=28万

　　差额=（500-50原价-28营业税-装修20-（50原价*5%每年自然增值*10年=25）-贷款利息25万）=352万

　　土地增值税=差额*60%=211万

　　个人所得税=（500-28-211）*20%=52。2万

　　卖方一共要交的税为=28+211+52。2=291.2万

　　买方还要交3%的契税15万。

　　买卖双方一共要交的税为291+15=306万。如果再算上中介和其它小额的七七八八的费用，就算320万吧。

　　10年前50万买的，现在卖500万，交了320万的税，再算上25万的利息，10万的装修，一共是350万，卖家才得150万。

　　这个帐不管怎么算，都无利可图。比住宅吓人多了。